Site veya apartman kat malikleri toplantılarına mutlaka katılmalıyız

Ocak ayı içerisinde kat malikleri toplantılarını yapmaya başlayan site veya apartman yönetimleri, aylık yeni aidat tutarlarını belirlemeye başladılar. Son günlerde, “Aylık aidatımız çok yüksek, aidat artışına karşı neler yapabiliriz” şeklinde şikâyet ve sorular tarafımıza ulaşıyor. Personel giderlerinden başlayarak artan maliyetler, yönetimlerin gider bütçelerini artırıyor. Toplum olarak, aidatların yüksekliğinden şikâyet ederken, kat malikleri toplantılarına katılmayı pek sevmiyoruz. Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, görevler hep aynı kişilerde kalıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor.
Genel Giderlere Katılım Hangi Esaslara Göre Yapılmalı?
Yürürlükteki “Kat Mülkiyeti Kanunu” hükümleri gereğince, kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu yükümlülük, kiracılar için de geçerlidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılmanın” ne şekilde olacağı belirlenmiştir. Buna göre, kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında, katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Yönetim Planlarının Önemi…
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetim planı, “Yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler” şeklinde tanımlanmıştır.
Yönetim planlarında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerine müracaat edilir. Yönetim planlarının, Kanun hükümlerine aykırı hususlar içermemesi gerekir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Yeni Kurulan Sitelerde Yaşayanlar Dikkat…
Yeni kurulan sitelerin yönetim plânlarında, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir.
Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim, en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Bu nedenle, yeni kurulan sitelerde, yapının bitimini izleyen bir yıl sonra, kat maliklerinin toplanması sağlanarak, yeni yönetim planı oluşturulmalı, yeni yönetim ve denetim organları seçilmelidir. Aksi halde, on yıl süre ile geçici yönetim kurulu ile yönetilebilirsiniz.
Apartman Ya da Site Toplantılarına Mutlaka Katılmalıyız…
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince apartman ya da sitelerde kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı (Ocak ayı) içinde toplanır. 
Kat malikleri genel kurullarında, geçmiş yıldaki faaliyetlerin ve harcamaların değerlendirilmesi ve ibrası yapılırken, yeni yılda yapılacak işler, yıllık proje bütçeleri ve aylık aidatlar belirlenir. Yönetici ve denetçiler seçilir. Bu nedenlerle, genel kurullarda alınan kararlar, kat malikleri ve kiracılar açısından önem taşımaktadır.
Kararlara Karşı Dava Yolu…
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açılabilir.
Sonuç Olarak,
Maliyetlerin çok arttığı bu günlerde aylık aidatların belirlenmesinde, apartman veya site yönetimleri ile sakinlerini zorlu bir süreç beklemektedir. Sitelerde sunulan hizmetlerin çoğalması, yaşam konforumuzu artırırken, artan maliyetler nedeniyle çok yüksek tutarlı aylık aidatlar ile karşı karşıya kalmaktayız. Aidatların yüksekliğinden dert yanarken, kat malikleri olarak öncelikle toplantılara mutlaka katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız. Gereksiz harcamalardan özenle kaçınmalı, tasarruf ön planda tutulmalıdır.
Yararlı olması temennisiyle, saygı ve sevgilerimle. 08.01.2023

Levent Küçük
Genel Başkan
Tüketiciler Derneği(TÜDER)