Av. Mert Koray ASLANBAŞ Kiracı ve ev sahipleri ilgili önemli bilgiler aktardı

Öncelikle kendinizden biraz bahseder misiniz? Hangi konularda ağırlıklı olarak çalışmaktasınız?

 1994 yılında Ankara’da doğdum. Çankaya Üniversitesinde hukuk, Anadolu Üniversitesinde işletme eğitimimi tamamlamamın akabinde Ankara Barosuna bağlı olarak serbest avukatlık mesleğini icra etmeye başladım. Aslanbaş Hukuk Bürosunun kurucusuyum. Mesleğe başladığım günden bu yana şirketler ve ticaret hukuku, icra ve iflas hukuku ile sözleşmeler ve kira hukuku alanlarında çalışmaktayım. Özellikle şirketlerin hukuki işlemlerinin yerine getirilmesi, şirketlere yönelik sağlıklı bir altyapının oluşturulması, karar verme ve uygulama süreçlerinde hukuki destek sağlanması, sözleşme hazırlanması alanlarında ağırlıklı olarak çalışmaktayım. Aynı zamanda ticaret hukuku , iş hukuku , kira hukuku , tüketici hukuku ve diğer konularda arabuluculuk yapmaktayım. Aslanbaş Hukuk Bürosu olarak Ankara Çukurambar’da bulunan ofisimizde faaliyet göstermekteyiz.

Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar nelerdir bahseder misiniz ?

Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar çoğunlukla tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davalarıdır. 

Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesi ile kiracıya bırakılan kiralananı kullanma ve yararlanma hakkının kiraya verene iadesinin sağlanması demektir. Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sebeplerin gerçekleşmesi halinde kiracının tahliyesi sağlanmakta ve kiralanan taşınmaz boşaltılmaktadır.

Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesi sebebi ile açılır. Kira uyarlama davası denildiğinde akıllara kira artış davası olarak bilinse de bu durum gerçeği tam olarak yansıtmamaktadır. Kira tespit davası kira bedelinin düşürülmesi amacıyla da kiracı tarafından açılabilir.

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Söz konusu olağanüstü şartlar altında kira sözleşmesinin taraflarından sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenemeyebilir. Zira olağanüstü koşullar sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olabilir. Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen taraf kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci ve önemi hakkında bilgi verir misiniz?

Ticaret hukuku, iş hukuku ve tüketici hukukunda zorunlu olarak uygulanan arabuluculuk süreci yeni yapılan düzenleme ile artık kira hukukunda da uygulanmaktadır. 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda önemli değişiklikler yapılmış, zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir. Bu kapsamda kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir. Ancak taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur.1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenleme vasıtasıyla günümüz ekonomik koşullarında sayısı hızla artan kira uyuşmazlıklarında tarafların dava açmadan önce arabulucu huzurunda anlaşmasının sağlanması, mahkemelerin iş yükünün hafifletilmesi ve uyuşmazlıkların daha hızlı çözümlenmesi hedeflenmiştir.

Kira uyuşmazlıklarında tarafların zorunlu arabuluculuk aşamasında anlaşamamaları halinde süreç nasıl ilerler?

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabulucuya gitmek zorunlu olsa da taraflar arabulucuda uzlaşmak zorunda değildir. Bu nedenle arabulucuda taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa tarafların mahkeme huzurunda haklarını aramaları mümkündür. Tarafların arabulucuda yapılan müzakerelerde anlaşamaması hâlinde arabulucu tarafından bir anlaşamama tutanağı düzenlenir ve taraflarca imza altına alınır. Dava açmak isteyen taraf arabuluculuk yoluyla uyuşmazlığın çözülemediğinde dair tutulan son tutanağı da dava dilekçesine eklemek suretiyle kira uyuşmazlıkları hakkında artık dava açabilir. Son tutanak dava dilekçesine eklenmediği takdirde mahkeme tarafından, davacının son tutanağı bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye ibraz etmesi istenir. Aksi hâlde mahkeme dava dilekçesini karşı tarafa göndermeden davayı usulden reddeder. Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede kira uyuşmazlıklarına ilişkin zamanaşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Tarafların anlaşamadığına ve uyuşmazlığın arabuluculuk yoluyla çözülemediğine ilişkin son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yeniden işlemeye başlar.

Kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir?

Kiracının tahliyesinde en hızlı yol, tahliye talebiyle icra takibi başlatmaktır. Kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya yapılacak yazılı bir ihtarname ile en az 30 gün süre verilerek kira bedelini ödemesi gerektiği ihbar edilir. Kiracı verilen mehil içinde borcunu ödemediği takdirde icra takibi başlatılarak Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu ilgili maddeleri gereği kısa süre içinde tahliye gerçekleştirilir. Bu bağlamda kira geliri kaybı yaşanmaması, zaman kaybına uğranmaması ve pratik çözümler geliştirilmesi için kira hukukunda yetkin avukatlardan yardım alınması önem arz etmektedir.