Yeni bir kira düzenlemesi gelecek mi ? Bakan Tunç açıkladı

Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, Karabük’te gerçekleştirdiği ziyaretlerin ardından gündeme ilişkin gazetecilerin sorularını yanıtladı.

Kiralarda yüzde 25 artış sınırının kaldırılmasının ardından yeni bir düzenlemenin olup olmayacağı sorulan Tunç, Meclis'te 1 Temmuz itibarıyla bu konuda herhangi bir çalışmanın olmadığını belirtti.

Tunç'un cevabının tamamı şöyle:

"1 Temmuz itibarıyla düzenleme sona erdi. 2022 ve 2023 yıllarında birer yıl süreyle uzatılmıştı, Borçlar Kanununa eklenen geçici maddeyle bu uzatılmıştı. Meclisin takdirinde olan bir husus. 1 Temmuz itibarıyla Mecliste böyle bir düzenleme de gerçekleşmedi. Enflasyonu düşürme hedefimiz var. Bu hedefimizde kararlı bir şekilde ekonomi yönetimimiz, program çerçevesinde çalışmalarını sürdürüyor. Bu hedef doğrultusunda inşallah bu tür sınırlamalara gerek kalmadan kendi mecrasında yürüyecektir. Borçlar Kanunumuzun ilgili maddesi zaten kira miktarının nasıl artırılacağına yönelik düzenlemeleri içeriyor. Meclis de 1 Temmuz itibarıyla gündemine almadı. O nedenle şu anda Borçlar Kanununun kalıcı maddeleri çerçevesinde yürüyecek kiralarla ilgili düzenlemeler."

Temmuz 2024 kira zam oranı belli oldu

2022 yılında kiraların aşırı artışını engellemek amacıyla başlatılan konutlar için geçerli yüzde 25'lik zam sınırı uygulaması 1 Temmuz itibariyle sona ermişti.

Konut kiraları zamlarını yüzde 25 ile sınırlayan uygulamanın sona ermesinin ardından hem ev sahiplerinin hem de kiracıların Temmuz ayı kira zammını belirleyecek olan Türkiye İstatistik Kurumu Haziran 2024 üretici ve tüketici enflasyon verileri açıklandı.

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre %1,64, bir önceki yılın Aralık ayına göre %24,73, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,60 ve on iki aylık ortalamalara göre %65,07 olarak gerçekleşti.

Açıklanan rakamlar arasında yer alan 12 aylık TÜFE ortalaması 2024 Temmuz ayı resmi kira artış oranı olarak uygulanacak. 

Buna göre Temmuz 2024 kira artış oranı 12 aylık ortalamalara göre yüzde 65,07 oldu. Açıklanan bu rakam ev sahibi tarafından uygulanabilecek en yüksek tavan zam oranı oluyor.

Temmuz 2024 örnek kira artış hesaplamaları

Hesaplama örnekleri

Mevcut kira bedeli: 10.000 TL
Zam oranı: yüzde 65,07 ( 12 aylık ortalama TÜFE oranı )
Zam bedeli: 6.507 TL
Zamlı kira bedeli: 16.507 TL

Mevcut kira bedeli: 15.000 lira
Zam oranı: yüzde 65,07 ( 12 aylık ortalama TÜFE oranı )
Zam bedeli: 9.760,50 TL
Zamlı kira bedeli: 24.760,50 TL

Mevcut kira bedeli: 20.000 lira
Zam oranı: yüzde 65,07 ( 12 aylık ortalama TÜFE oranı )
Zam bedeli: 13.014 TL
Zamlı kira bedeli: 33.014 TL

Mevcut kira bedeli: 30.000 lira
Zam oranı: yüzde 65,07 ( 12 aylık ortalama TÜFE oranı )
Zam bedeli: 19.521 TL
Zamlı kira bedeli: 49.521 TL

Hatırlanacağı gibi konut kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan yasa, önceki yıl Aralık ayında Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmişti. Yasa ile birlikte 11 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen ve 5 yılı geçmeyen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacağı belirtilmişti. 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılan bu düzenleme bu ay itibariyle yürürlükten kalktı. 

Yüzde 25 kira zammı sınırı kalktı; peki şimdi ne olacak ?

Konut kiralarında uygulanan yüzde 25'lik tavan zam sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. 2022'de 1 yıllığına yürürlüğe giren uygulama, 2023'te bir yıl daha uzatılmıştı.

 Son dönemlerde hem Merkez Bankası raporları hem de Mehmet Şimşek'in açıklamaları bu düzenlemenin devam etmeyeceğine yönelik beklentiler oluşturdu.

Şimşek, yaptığı açıklamada, "Bunu uzatacak bir düzenleme yapmazsak temmuzda bu düzenleme ortadan kalkıyor. Şu anda böyle bir düzenleme yapmaya yönelik çalışmamız yok. Biz şuna inanıyoruz. Piyasada fiyatları arz ve talep belirlesin. Konut arzını artıracağız" ifadelerini kullandı.

2022 yılında kiraların aşırı artışını engellemek amacıyla başlatılan zam sınırı uygulaması, mülk sahipleri ve kiracılar arasında önemli bir tartışma konusu haline gelmişti. Ancak, Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in son açıklamaları, bu uygulamanın kaldırılabileceğine dair güçlü sinyaller içeriyor. Bakan Şimşek, piyasa dinamiklerine müdahale etmenin doğru olmadığını ve fiyatların arz-talep dengesiyle şekillenmesi gerektiğini vurguluyor.

Eğer zam sınırı uygulaması sona ererse, kiraların nasıl belirleneceği konusunda hem mülk sahipleri hem de kiracılar için yeni bir dönem başlayacak. Şu anda uygulamada olan yüzde 25’lik zam sınırının kaldırılması durumunda, kiracılar kira sözleşmelerini yenileme dönemlerinde TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına göre zam yapabilecekler. Bu, kiracıların yasal olarak TÜFE oranında zam yaparak yükümlülüklerini yerine getirebilecekleri anlamına geliyor.

Uzmanlar ne diyor ? 

Uzmanlar, zam sınırının kalkması durumunda bile ev sahiplerinin keyfi zam yapma hakkının olmadığını belirtiyor. Kiracılar, TÜFE oranında zam yaptıklarında, ev sahipleri farklı bir zam talep edemeyecek veya kiracıyı evden çıkaramayacak. Ancak, ev sahiplerinin geçerli hukuki sebeplerle evi boşaltma hakkı bulunuyor. Bu durum, kiracıların haklarını koruyan önemli bir düzenleme olarak öne çıkıyor.

Diğer yandan Sanayi Gazetesi'nde yer alan habere göre, kiracılar, kira artışlarının makul sınırlar içinde kalmasını sağlamak için TÜFE’ye bağlı kalacaklar. Ev sahipleri ise, piyasa koşullarına uygun kira artışları yapabilecekler, ancak yasal sınırlamalar çerçevesinde hareket etmek zorunda kalacaklar. Kiracılar beş yıllık süreyi doldurmadıysa ve mevcut uygulama devam ederse, yine TÜFE oranında zam yaparak yasal yükümlülüklerini yerine getirebilecekler.

"Yüzde 65 zam yolda, dava yağmuru başlayacak"

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkan Vekili Mustafa Hakan Özelmacıklı, anketleri incelediklerinde yüzde 25 sınırına çok az kişinin uyduğunu belirtirken, "Ev sahipleri genelde bu sınırın üzerinde hareket etti. TÜFE sistemi geldiğinde anlaşmazlıklar azalabilir. Ancak bu sisteme dönüş ile kirası düşük kalan kiracılar ile yeni kiracılar arasındaki fark azalacak. Bu durum mal sahiplerinin evlerini kiraya vermekten kaçınmasına ve bu yerleri satışa koymalarına neden olmuştu. Bu nedenle düzenleme kalktığında konuttaki arz kısmen de olsa arttırılabilir" dedi.

Ev sahiplerinin 1 Temmuz'a kadar evlerini boş tuttukları yönündeki iddiaları sorduğumuz Özelmacıklı şu yanıtları verdi:

"İstanbul'da metrekare fiyatları yükseldi. 100 metrekare için 20 bin TL kira söz konusu, mal sahiplerinin temmuzu bekleme ihtiyacı yok zaten bu sınır gelmezse TÜFE üzerinden kira zammı yapacaklar. 2023 yılında 120 bine yakın ev sahibi kiracı davası açıldığını biliyoruz. Bu süreçte ev kiralamak isteyenler hızlı olmalı. Kiralık daire sayısı az. Tayin durumları, yatırımcının kiraya vermek için daire almaması, ek emlak vergileri derken özellikle Eylül'e doğru konutta tansiyon yükselir."

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman ise kira sınırı kalktıktan sonra TÜFE rakamlarına göre kiralara en az yüzde 65 zam geleceğine dikkat çekerek, "Bu orana rağmen piyasa ortalamasında kalacak kiracılar mevcut, ev sahipleri de uyarlama davası açabilirler. Bu sınıra zaten uyan kişiler de çok az sayıda" ifadelerini kullandı. Kira uyarlama davalarının artabileceği uyarısında bulunan Büyükduman, kiracıların TÜFE düzeni gelmeden gelirinin yüzde kaçının kiraya gittiğini düşünmelerini ve orta bir yol bulmaları tavsiyesinde bulundu. 

Öte yandan Avukat Sinan Keskin ise yüzde 25 sınırının kaldırılmasını olumlu bulduğunu belirtirken, şöyle konuştu:

"Ekonomide olduğu gibi, konut piyasasının da normalleşmenin başlaması gerekiyor. Yüzde 25'lik kira zammı kısıtlaması, kiracı mağduriyetinden; ev sahiplerinin mağduriyetine doğru evrilmiş durumda. Zam sınırının kaldırılması ile her ay açıklanan TÜFE oranında kira artışları yapılabilecek. Kiracıların, artış oranını tam yapmamaları durumunda; eksik ödenen bedelden dolayı haklarında icra takibi başlatılabilir ve bu durum aynı zamanda tahliye nedeni sayılır."

2024 yılında kiralarda gelir vergisi istisnası ne kadar ?

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın açıklamasına göre mesken kira gelirlerinde gelir vergisi istisnası 2024 yılı için 33 bin lira olarak belirlendi. Böylece evini kiraya vermiş kişiler bir yıl boyunca 33 bin liranın altında kira geliri elde etmişse herhangi bir gelir vergisi ödemeyecek. Bununla birlikte 33 bin liranın üstünde gelir elde edilmişse 33 bin lira istisna sayılacak ve üstünde kalan rakam vergilendirilecek. Kiracı olanların ayrıca kira ödemelerini elden ya da para transferi ödemesi olarak değil, banka aracılığıyla IBAN'a "Kira ödemesi" olarak göndermesi gerekiyor. Aksi halde yasa dışı işlem yapıldığı için cezalarla karşı karşıya kalınabiliyor. Ayrıca vergi kaçırma suçu nedeniyle de farklı yaptırımlarla karşılaşılabiliyor.

Kira geliri beyannamesi verirken konuta ilişkin yapılan tüm masraflar ise vergiden düşülebiliyor.

Kira sözleşmesi artık e-Devlet'ten yapılacak

Milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiren yeni bir uygulama hayata geçiyor.

Kira sözleşmeleri artık kağıt üzerinde değil, e-Devlet üzerinden yapılacak. Uygulama sayesinde kira fiyatları bölge bölge haritalandırılacak. 

Eski nesil kira kontratları, e-kontrat sisteminin gelmesiyle birlikte rafa kalkacak. Bu düzenlemeyle birlikte ev sahiplerinin de kiracıların da hakları korunacak. E-kontrat, kiracı ve ev sahiplerini sık sık karşı karşıya getiren fiyat anlaşmazlığında kanıt yerne geçecek.

Böylelikle ev sahibi ve kiracılar da, kira bedelleri ile ilgili resmi kaynaklardan bilgi alabilecek.

Elden kira ödemeyin!

Maliye Bakanlığı kira ödemelerindeki vergi kayıp ve kaçağını önlemek amacıyla 01.01.2008 tarihinden itibaren işyeri ve konut kiralarının banka ve PTT üzerinden ödenmesi zorunluluğu getirmişti.

Bu düzenlemeyle birlikte; konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenler ve  İşyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracılar kiralarını banka ya da PTT yoluyla ödemek zorundadır.