Yargıtay'dan kiracıları ilgilendiren emsal karar
Kira sözleşmesinden önce mülkü boşaltan kiracı, tazminat ödemekten kurtulamadı.
Ankara'da faaliyet gösteren bir şirket, 1 Ocak 2012 tarihli düzenlenen kirasözleşmesiyle iş yerini aylık 14 bin TL kira karşılığında 5 yıllığına kiraladı. Şirket yetkilisi kira sözleşmesindeki, 'Kiracı kira süresi içinde mülkü tahliye ve terk ettiği takdirde kira döneminin kalan aylarına ilişkin kira bedelinden sorumlu olacaktır' şeklindeki ifadenin de altına imzasını attı. Ancak, işlerinin kötü gittiğini gerekçe gösteren şirket, sözleşmenin bitmesine 2 yıl kala, 4 Mart 2015'te mülk sahibine ihtarname gönderip kira sözleşmesini feshetti. Kiracı şirket yetkilisi, boşalttığı iş yerinin anahtarını da tutanak karşılığında mülk sahibine teslim etti. Sözleşmedeki tarihten önce mülkün boşaltılmasına rağmen 2 yıllık sürenin kirasını talep eden iş yeri sahibi, şirket hakkında icra takibi başlattı. İcraya itiraz eden şirket ise Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesine dava açtı.
Mahkemede ifade veren mülk sahibi, davalının sözleşme süresi devam ederken mülkü tahliye ve terk etmesinin kira sözleşmesine aykırı olduğunu, davalı hakkında cezai şart bedelinin tahsili için yapılan takibe davalının itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptaline karar verilmesini istedi. Mahkemede savunma yapan davalı şirket avukatı ise sözleşmenin davalı şirketin mali olarak zor durumda olması sebebiyle feshedildiğini dile getirdi. Avukat, sözleşmenin 4/3 maddesindeki düzenlemenin tazminat niteliğinde olduğundan ve taşınmazın tahliyeden hemen sonra yeniden kiralandığından davacının herhangi bir zararının olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etti.
Mahkeme, tarafların anlaşarak taşınmazın tahliye edildiği ve tahliyeden sonra da taşınmazın hemen kiraya verildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verdi. Kararı davacı mülk sahibi temyiz edince devreye giren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emsal bir karara imza attı.
Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin hukukta kabul edildiğine işaret eden Yargıtay, kararında, "Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir sebep olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın, karşı tarafın zararını tazmin etme yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda feshin sözleşmede kararlaştırılan koşullara uygun olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya herhangi bir bedel veya tazminat ödemeksizin erken fesih hakkı tanınmamıştır.
Kira süresi bitiminden önce kiralananı erken tahliye eden kiracı şirket sözleşme gereğince kira süresi sonuna kadar tüm kiraları ödemekle yükümlüdür. Taraflar arasında düzenlenen tahliye protokolünde; davacı kiraya veren, sözleşme kapsamındaki alacaklarını saklı tutmuş olup, davacı tarafından anahtarın teslim alınması da cezai şart talebinden vazgeçildiği şeklinde yorumlanamaz. Bu sebeple mahkemece sözleşme hükmüne göre kiracının cezai şart olarak sözleşme süresi sonuna kadar olan kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Temyiz itirazlarının kabulü hükmün bozulmasına oy birliğiyle karar verildi" denildi.