Kira zammı bilmecesi... Yüzde 25 kuralı devam edecek mi ?

Konut kiralarında uygulanan yüzde 25'lik tavan zam oranı 2 Temmuz 2024'te sona erecek. 2022'de 1 yıllığına yürürlüğe giren uygulama, 2023'te bir yıl daha uzatılmıştı. Zam sınırının devam edip etmeyeceği ise merak konusu olmaya devam ediyor.

 Son dönemlerde hem Merkez Bankası raporları hem de Mehmet Şimşek'in açıklamaları bu düzenlemenin devam etmeyeceğine yönelik beklentiler oluşturdu.

Şimşek, yaptığı açıklamada, "Bunu uzatacak bir düzenleme yapmazsak temmuzda bu düzenleme ortadan kalkıyor. Şu anda böyle bir düzenleme yapmaya yönelik çalışmamız yok. Biz şuna inanıyoruz. Piyasada fiyatları arz ve talep belirlesin. Konut arzını artıracağız" ifadelerini kullandı.

2022 yılında kiraların aşırı artışını engellemek amacıyla başlatılan zam sınırı uygulaması, mülk sahipleri ve kiracılar arasında önemli bir tartışma konusu haline gelmişti. Ancak, Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in son açıklamaları, bu uygulamanın kaldırılabileceğine dair güçlü sinyaller içeriyor. Bakan Şimşek, piyasa dinamiklerine müdahale etmenin doğru olmadığını ve fiyatların arz-talep dengesiyle şekillenmesi gerektiğini vurguluyor.

Eğer zam sınırı uygulaması sona ererse, kiraların nasıl belirleneceği konusunda hem mülk sahipleri hem de kiracılar için yeni bir dönem başlayacak. Şu anda uygulamada olan yüzde 25’lik zam sınırının kaldırılması durumunda, kiracılar kira sözleşmelerini yenileme dönemlerinde TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına göre zam yapabilecekler. Bu, kiracıların yasal olarak TÜFE oranında zam yaparak yükümlülüklerini yerine getirebilecekleri anlamına geliyor.

Uzmanlar ne diyor ? 

Uzmanlar, zam sınırının kalkması durumunda bile ev sahiplerinin keyfi zam yapma hakkının olmadığını belirtiyor. Kiracılar, TÜFE oranında zam yaptıklarında, ev sahipleri farklı bir zam talep edemeyecek veya kiracıyı evden çıkaramayacak. Ancak, ev sahiplerinin geçerli hukuki sebeplerle evi boşaltma hakkı bulunuyor. Bu durum, kiracıların haklarını koruyan önemli bir düzenleme olarak öne çıkıyor.

Diğer yandan Sanayi Gazetesi'nde yer alan habere göre, kiracılar, kira artışlarının makul sınırlar içinde kalmasını sağlamak için TÜFE’ye bağlı kalacaklar. Ev sahipleri ise, piyasa koşullarına uygun kira artışları yapabilecekler, ancak yasal sınırlamalar çerçevesinde hareket etmek zorunda kalacaklar. Kiracılar beş yıllık süreyi doldurmadıysa ve mevcut uygulama devam ederse, yine TÜFE oranında zam yaparak yasal yükümlülüklerini yerine getirebilecekler.

"Yüzde 65 zam yolda, dava yağmuru başlayacak"

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkan Vekili Mustafa Hakan Özelmacıklı, anketleri incelediklerinde yüzde 25 sınırına çok az kişinin uyduğunu belirtirken, "Ev sahipleri genelde bu sınırın üzerinde hareket etti. TÜFE sistemi geldiğinde anlaşmazlıklar azalabilir. Ancak bu sisteme dönüş ile kirası düşük kalan kiracılar ile yeni kiracılar arasındaki fark azalacak. Bu durum mal sahiplerinin evlerini kiraya vermekten kaçınmasına ve bu yerleri satışa koymalarına neden olmuştu. Bu nedenle düzenleme kalktığında konuttaki arz kısmen de olsa arttırılabilir" dedi.

Ev sahiplerinin 1 Temmuz'a kadar evlerini boş tuttukları yönündeki iddiaları sorduğumuz Özelmacıklı şu yanıtları verdi:

"İstanbul'da metrekare fiyatları yükseldi. 100 metrekare için 20 bin TL kira söz konusu, mal sahiplerinin temmuzu bekleme ihtiyacı yok zaten bu sınır gelmezse TÜFE üzerinden kira zammı yapacaklar. 2023 yılında 120 bine yakın ev sahibi kiracı davası açıldığını biliyoruz. Bu süreçte ev kiralamak isteyenler hızlı olmalı. Kiralık daire sayısı az. Tayin durumları, yatırımcının kiraya vermek için daire almaması, ek emlak vergileri derken özellikle Eylül'e doğru konutta tansiyon yükselir."

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman ise kira sınırı kalktıktan sonra TÜFE rakamlarına göre kiralara en az yüzde 65 zam geleceğine dikkat çekerek, "Bu orana rağmen piyasa ortalamasında kalacak kiracılar mevcut, ev sahipleri de uyarlama davası açabilirler. Bu sınıra zaten uyan kişiler de çok az sayıda" ifadelerini kullandı. Kira uyarlama davalarının artabileceği uyarısında bulunan Büyükduman, kiracıların TÜFE düzeni gelmeden gelirinin yüzde kaçının kiraya gittiğini düşünmelerini ve orta bir yol bulmaları tavsiyesinde bulundu. 

Öte yandan Avukat Sinan Keskin ise yüzde 25 sınırının kaldırılmasını olumlu bulduğunu belirtirken, şöyle konuştu:

"Ekonomide olduğu gibi, konut piyasasının da normalleşmenin başlaması gerekiyor. Yüzde 25'lik kira zammı kısıtlaması, kiracı mağduriyetinden; ev sahiplerinin mağduriyetine doğru evrilmiş durumda. Zam sınırının kaldırılması ile her ay açıklanan TÜFE oranında kira artışları yapılabilecek. Kiracıların, artış oranını tam yapmamaları durumunda; eksik ödenen bedelden dolayı haklarında icra takibi başlatılabilir ve bu durum aynı zamanda tahliye nedeni sayılır."