İstanbul'da konut fiyatlarında dikkat çeken düşüş

İstanbul'da üretilen markalı konut projelerinde fiyatlar, son altı ayda birçok bölgede düşme eğilimine girdi. Söz konusu dönemde en büyük düşüş yüzde 3.8 ile Fikirtepe'de gözlenirken; Kartal-Maltepe, İstinye-Tarabya, Kadıköy-Göztepe, Seyrantepe-Maslak, Ataköy-Zeytinburnu sahil aksında yer alan projelerin fiyatlarındaki gerileme de dikkat çekti.

Fiyatlardaki düşüşte, yüksek konut kredi faiz oranları ve yatırım geri dönüş sürelerindeki uzamaya bağlı konut talebinde gözlenen yavaşlamanın yanı sıra, belli bölgelerde yoğunlaşan stok birikimlerinin etkili olduğu belirtiliyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yayınlanan "Bir Bakışta Markalı Konut Piyasası" raporuna göre, İstanbul'da markalı konutlarda ortalama yıllık fiyat artışı yüzde 4.5 oldu. Bu oran Avrupa yakasında yüzde 4.7, Anadolu yakasında yüzde 4.2 olarak gerçekleşti.

Ancak fiyatlar son altı ayda birçok bölgede düşme eğilimine girdi. Söz konusu dönemde ortalama fiyat artışı Avrupa yakasında yüzde 1.5, Anadolu yakasında ise yüzde 0.1'e geriledi.

EN BÜYÜK DÜŞÜŞ FİKİRTEPE'DE

Yıllık bazda değeri en çok azalan bölge yüzde 4.8 ile İstinye-Tarabya; altı aylık süreçte değeri en çok azalan bölge ise yüzde 3.8 ile Fikirtepe oldu. Değeri en çok artan bölge ise 6 aylık dönemde yüzde 5.4 ile Mahmutbey-GOP TEM aksı, yıllık bazda ise yüzde 9.8 artışla Sancaktepe-Sultanbeyli-Samandıra bölgesi oldu.

Fiyatlardaki altı aylık değişimine bakıldığında, en büyük değer düşüşleri yüzde 3.8 ile Fikirtepe'de gözlenirken; burayı yüzde 2.7 düşüşle Kartal-Maltepe, yüzde 2.5 düşüşle İstinye-Tarabya, yüzde 2.1 düşüşle Kadıköy-Bağdat Caddesi-Göztepe-Kozyatağı, yüzde 1.9 düşüşle Beykoz, yüzde 1.4 düşüşle Seyrantepe-Maslak, yüzde 0.5 düşüşle Ataköy-Zeytinburnu sahil aksı ve yüzde 0.2 düşüşle Tuzla-Pendik-Kurtköy hattı izledi.

YATIRIM GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ UZUN BÖLGELERDE FİYATLAR DÜŞÜŞTE

Raporda, "Yatırımlarda dikkate alınan en kritik unsurlardan birisi, geri dönüş süresinin uzunluğu. Geri dönüş süresi kısa olan bölgelerde artış İstanbul ortalamasının üzerinde iken, geri dönüş süresi daha uzun olan bölgelerde fiyatların ortalamanın altında ve gerileme eğiliminde olduğu görülmekte" denildi.

ORTALAMA SÜRE 28.5 YIL

Rapora göre, İstanbul ortalamasında konut yatırımlarının geri dönüş süresi 25.8 yıl olarak ölçülürken; bu süre Kadıköy-Bağdat Caddesi-Göztepe-Kozyatağı bölgesinde 35.3 yıla, Mecidiyeköy-Büyükdere aksında 35.1 yıla çıkıyor.

Fikirtepe 32.6 yıl, Ataköy-Zeytinburnu sahil aksı 30.8 yıl, İstinye-Tarabya bölgesi de 30.5 yıl ile geri dönüş süresinin en uzun olduğu bölgeler olarak ölçümleniyor.

ESENYURT, BOMONTİ İLE YARIŞIYOR

Yatırım geri dönüş süresinin en kısa olduğu bölgeler ise 20.3 yıl ile Esenyurt-Beylikdüzü, 21.2 yıl ile Kağıthane, 21.9 yıl ile Bomonti olarak ölçümleniyor.

Rapora göre; stok fazlası olan bölgelerin fiyat artışlarının, gelişen bölgelerde dahi fiyat artışlarını sınırladığı görüldü. Yüksek değerli konut bölgelerinde de fiyat artışlarının sınırlı kaldı ya da azalma gözlendi.

Özellikle konut kredili satışların faiz oranları nedeniyle düşme trendinde olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "Bundan 10 yıl önce bugüne göre daha yüksek konut kredisi faiz oranıyla konut alıyorduk. Ancak konut kredisi için ödeyeceğimiz faiz yükü ile konutun değer artış primini kıyasladığımızda terazinin değer artış kısmı hep daha yüksek geliyordu. Bugün teraziye baktığımızda, aldığımız konutun değer artışının geçtiğimiz 10 yıl gibi olmayacağı neredeyse herkesin buluştuğu ortak kanı" dedi ve ekledi:

"Konut değer artışı trendi geçtiğimiz yıllar gibi değil. Ocak 2018 verilerine baktığımızda, yeni konut fiyat endeksi artış oranının 2011'den beri en düşük seviyesinde... Bu yıl ise yeni konut fiyat endeksinde artış yüzde 10 seviyesine gerileyerek başladı. Bu da yatırım amaçlı alımlarda istatistiksel veri olarak bir duraklama dönemi olarak yorumlanabilir."

İPOTEKLİ SATIŞLARDA YÜZDE 24 GERİLEME

TÜİK'in açıkladığı konut satış istatistiklerine göre; ilk iki ayda toplam konut satışları yüzde 2, ipotekli satışlar ise yüzde 24 gerileme kaydetti.

Konut sektöründe dikkat çeken bir diğer noktanın da özelikle belirli bölgelerde hep aynı segmentte proje üretilmesi olduğunu vurgulayan Maya, bunun da sadece belirli bir gelir grubuna konut satılabilmesi anlamına geldiğine dikkat çekti.

Ticari gayrimenkul tarafının ise konut piyasasına göre bu yıla daha hızlı başladığını belirten Maya, şirket birleşme ve satın almalarında şirket aktifinde yer alan sabit kıymetlerin değerlemeleri, sat ve geri kiralama işlemleri ile değişen mevzuat ve standartlar gereği bilanço amaçlı değerlemelerin etkisiyle yılın ilk üç ayının özelikle gayrimenkul değerleme tarafının hareketli geçtiğini ifade etti.