5 Soruda Kira Tespit Davası

1-)KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kiracının, kiralananı kullanmasının karşılığı olarak kiralayana belli zamanlarda ödemeyi kabul ettiği bedel kira bedelidir. Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, kira bedelini, artış şartını ve kira süresini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilirler. Bu taktirde kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan miktarda ödenmesi gerekir. Kira sözleşmesinin devam ettiği koşullarla birlikte, kira akdinin yazılı veya sözlü olarak başladığı tarihten itibaren 5 (beş) yıl geçmesiyle birlikte kiraya verenin kiracıya kira tespit davası ikame etmek hakkı doğar.

Kira tespit davası ile birlikte kiraya veren, kiracının emsallerine uygun olacak şekilde kira bedeli ödemesini talep eder. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi uyarınca; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

2-)KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

Kira tespit davasının gündeme gelebilmesi için birtakım şartların varlığı gerekmektedir. TBK M.344/3 uyarınca kira sözleşmesinin taraflarca imzalanması veya kira akdinin kurulmasından itibaren 5 (beş) yıl süre geçmesi geçmektedir. Örneğin; 01.04.2019 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi uyarınca, kiraya veren 01.04.2024 tarihi itibariyle kira tespit davasını kiracıya karşılık açmak hakkı kazanacaktır. Diğer bir ihtimalde örnek olarak; kira sözleşmesi 01.04.2021 tarihinde taraflarca imzalanmış ve kiraya veren taraf 01.04.2024 tarihinde kira tespit davasını kiracıya karşı açmış ise, dava 5 (beş) yıl şartı sağlamadığından usul eksikliği yönünden mahkeme tarafından reddedilecektir. Uzman avukat aracılığıyla kiraya veren bakımından tüm ayrıntıların ve sürecin en yararlı olabilecek şekilde ilerletilmesi gerekecektir.

Kira tespit davalarında talep edilecek kira bedelinin net olarak belirlenmesi ve talep edilmesi gerekir. Kira tespit davalarında, talep edilecek rakam kısmi veya belirsiz olarak belirtilemez. Örnek vermek gerekirse; kiracının hali hazırda 5.000-TL olarak ödediği kira bedelinin 10.000-TL olarak tespiti talep ediliyorsa dilekçe içeriğinde 10.000-TL olarak belirtilmeli ve açık bir şekilde talep edilmelidir. Kira tespit davalarında husumet incelemesi de yapılır. Bu davayı açmak isteyen tarafın kira sözleşmesine taraf olması gerekmektedir. Kira sözleşmesine kiraya veren sıfatına sahip olmayan kişi bu davayı açtığı zaman husumet yönünden davanın reddi gündeme gelecektir. Örneğin; kira sözleşmesi eşlerden birinin imzası ile birlikte kurulmuşsa, sözleşmeye dahil olmayan eşin bu davayı açabilmesi için öncelikle TMK M.194’ü uygulaması gerekir. TMK M.194’e göre kira sözleşmesine taraf olmayın eşin, kiracıya, mevcut sözleşmeye kiraya veren sıfatıyla müdahil olacağını bildirmesi gerekir.

Kira tespit davalarında, TBK M.345 uyarınca gelecek dönem için artırımı sağlayabilmesi bakımından, kiraya verenin kira döneminin yenilenmesinden en geç 30 (otuz) gün önce kiracının eline geçecek biçimde (tebliğ olacak) bir ihtarname göndererek artırım istemesi ya da kira tespit davasını yine yenilenme döneminden en geç 30 (otuz) gün içerisinde açılması gerekir. Örneğin; 01.04.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde, kiraya veren 01.04.2024 tarihi yerine 01.03.2024 tarihinde ya kiracıya ihtarnameyi tebliğ ettirerek ya da 30 (otuz) gün öncesinde dava açmak şartını sağlarsa, dava aracılığıyla tespit edilen kira bedeli geçmişe yönelik de dava süresince işlermişçesine geçerli olacaktır. Örnek vermek gerekir ise; 01.04.2024 tarihinde 5. Yılına geçecek kira sözleşmesi bakımından, dava 01.03.2024 tarihine kadar açılmış olur ise, 01.03.2024 tarihinde davanın açıldığını varsaydığımız halde ve yine bu davanın 01.09.2025 tarihinde sonuçlandığını düşünelim. Dava açılırken kira bedeli 10.000-TL ise ve dava sonuçlandığında kira bedelinin tespiti 25.000-TL olarak belirlendiyse, dava açılış ve sona erme tarihi arasındaki aylık 15.000-TL’den ve dava süresi de 18 ay sürdüğünden, 15.000-TL x 18 ay = 270.00-TL kira bedeli farkı kiracıya yükletilmiş olacaktır. Bu şartların oluşamadığı veya sürenin kaçtığı hallerde ise TBK M.345/2 uyarınca; “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”. Yani kira sözleşmesinde artış şartının olduğu ileri sürülerek geçmişe yönelik kira farkı talep edilebilir.

3-)KİRA TESPİT DAVASI NASIL AÇILIR, NE KADAR SÜRER?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 5 (beş) yıl geçmek ile birlikte her zaman açılabilir. TBK M.344/3 uyarınca kira tespit davaları her 5 (beş) yılda bir açılabilecektir. Dolayısıyla kira tespit davası bakımından öncelikle aranacak şart kira başlangıç tarihinden itibaren 5 (beş) yıl geçmesi gerekmektedir.

Kira tespit davalarında görevli mahkemeler; “Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir”. Bu davalarda yetkili mahkemeler ise; a) davalının ikametgah adresinde, b) sözleşme ediminin ifa edildiği yer mahkemesinde, c) tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşmenin varlığı halinde kira sözleşmesinde yer alan mahkemedir.

05.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan; “7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un” 37. maddesi ile, kira tespit davalarında arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespitine ilişkin açılacak davalarda, kiraya verenin davayı açmadan önce arabuluculuğa başvurması gerekmektedir. Zorunlu arabuluculuk prosedürü olumlu tamamlanır ise yeni kira bedeli, kira sözleşmesine uyarlanır ve arabuluculuk tutanağı mahkeme kararı niteliğinde olur. Eğer ki taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamaz ise artık kiraya veren, kiracıya karşılık kira tespit davasını açabilmek hakkını kazanmış olacaktır.

Kira tespit davaları açıldıkları mahkemelerin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte ortalama 1 (bir) ila 1.5 (bir buçuk) yıl sürmektedir. Kiraya veren kiracıya karşılık olarak kira tespit davasını ikame ettikten sonrasında mahkeme tarafından tensip zaptı kurulur ve ön inceleme duruşma tarihi belirlenir. Ön inceleme duruşmasında, kira tespit davasının şartlarının oluşup oluşmadığı (süre, husumet, arabuluculuk sürecine ait tutanaklar, harç miktarının yatırılması) gibi hususlar incelenir. İlk duruşmada şartların varlığı halinde dosyanın bilirkişi heyetine gönderilmesine emsal raporların alınması üzerine karar verilir ve mahkeme hakiminin de katılacağı keşif günü belirlenir. Kira tespit davalarında dava dilekçesi, keşif beyanı, bilirkişi raporuna beyan veya itiraz dilekçesi ve sair diğer hususlara katılım davanın niteliği bakımından önem göstermektedir.

4-)KİRA TESPİT DAVASININ OLASI SONUÇLARI

Kira bedelinin tespit edildiği bu davalarda, kira parasının günün koşullarına uygun da olacak şekilde incelenmesi gerekir. Hakim, gerek sözleşme koşullarına, gerekse olağanüstü değişikliklere neden olan objektif koşulları birlikte değerlendirerek, tarafların amacına, dürüstlük kuralına, hakkaniyet ve insaf ölçülerine uygun bir miktar belirleyecektir. Bunun için de Yargıtay’a göre hakim, enflasyonla ilgili resmi verileri; kiralananın kullanım sahası, nitelikleri, bulunduğu mevki ve konumunu, emsal kira bedellerini, diğer menkullerdeki değişiklikleri ve objektif etkenleri, ulaşım kanallarını, sosyal alanlara yakınlığını ve bina yaşını da nazara alarak bilirkişi incelemesi yaptırarak göz önünde tutup kira bedelinin tespitine esas olacak miktarı belirlemelidir.

Kira tespit davalarında, tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden, kiracının eski kiracı olması da mahkemeler tarafından gözetilerek kiracı tarafa %5 ila %20 arasında hak ve nesafet indirimi uygulanmaktadır. Ancak son dönemde enflasyonist ortamdan kaynaklı olarak mahkemeler, hak ve nesafet indirimini asgariden uygulamakta veya hiç uygulamamaktadır.

5-)KİRA TESPİT DAVALARINDA NEDEN AVUKAT DESTEĞİ ALMALISINIZ?

Kira tespit davalarında, tespit edilecek “kira bedeli” dava açılış tarihi itibariyle dikkate alınır. Bu davalarda mahkeme sürecinin öngörülüp, avukat vasıtasıyla talep edilecek kira bedelinin belirlenmesinde fayda vardır. Kira bedelinin tespit edileceği mahkeme süreci, uzun olup birçok argüman değerlendirmeye alınacaktır. Bu davalarda ayrıca yukarıda da bahsettiğimiz üzere, kira bedelinin tespitinin geçmişe yönelik talep edilebileceği de değerlendirildiğinde şartlarının da oluşturulmasında kiraya veren bakımından elzem olduğu söylenebilir.

Kira bedelinin tespiti davalarında alanında uzman avukat desteği önemlidir. Kiralanan taşınmazların günümüz koşullarında tamamı ile bir yatırım aracına dönüştüğü görülmektedir. Belirlenecek kira bedelinin her ay işleyeceği de düşünüldüğünde belirlenecek yeni kira bedelinin miktarı dava başarısı bakımından önem arz etmektedir. Uzman avukat aracılığıyla kiraya veren bakımından tüm ayrıntıların ve sürecin en yararlı olabilecek şekilde ilerletilmesi gerekecektir.